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Erpire March 5 2112

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Today the Muskegon Chronical did a Story on our loacal Real estate market and David Alexander used me and some of our records as source.

MUSKEGON — For the first time since the Great Recession took hold in 2008, the Muskegon County residential real estate market is showing signs of potential recovery.

Chronicle file photoThis single-family home in the Stonegate residential development in Muskegon County's Cedar Creek Township was sold since the beginning of the Great Recession.

But longtime real estate professionals are cautious. The industry and home owners have been beaten down so badly in recent years that no one is ready to declare the worst is over.

Since the market collapse in October 2008, Muskegon County average sale prices have for the first time significantly increased. At the same time, overall sales have remained fairly stable and there is a drop in home foreclosures as seen in recorded “sheriff deeds” — a critical step in the foreclosure process.

The average sale price for a single-family home in Muskegon County in 2011 was $90,877, up 13.6 percent from $79,959 in 2010, according to analysis by David Medendorp of ALT Realtors and Property Management. Medendorp used data from the Muskegon County Register of Deeds office and the South and West Michigan Regional Information Center — a data base of the region's Realtors' associations.

The Muskegon County average home sale price was $76,309 in 2009, the low in the Great Recession. The improved average sale price statistics for 2011 is still 18.3 percent lower than the pre-recession peak of $111,299 in 2005.

David Medendorp

“I think the market is at its bottom but I see it hanging out there for a while,” Medendorp said of the state of the local residential real estate market at the beginning of 2012. “We see a lot of people kicking the tires but they haven't yet gotten into the market.”

The turn around in average home sale prices also is being seen in Ottawa County, where a California-based real estate research company found the second highest price rebound in the nation's 384 metropolitan areas. Ottawa County in the first 10 months of 2011 saw home prices increase 11.89 percent, according to CoreLogic.

“The reports coming out are all positive and unit activity is running high,” said Dale Zahn, chief executive officer of the Grand Haven-based West Michigan Lakeshore Association of Realtors, which services the Holland, Grand Haven and Muskegon markets.

“I'd like to say this market has hit bottom and is moving up but the trends are way too early to get excited,” Zahn said. “Yet, we are moving in the right direction.”

Muskegon County total home sales for 2011 were 1,753 compared to 1,843 sales in 2010. The number of home sales remained pretty steady through the recession but in 2011 the number of homes that sold at less than $50,000 decreased and the number above $200,000 increased.

Bill Carlston, owner of Nexes Realty in Muskegon and a longtime real estate agent in Muskegon County, called the current market unsettled. Muskegon begins 2012 with a low supply of homes for sale in the $50,000-$150,000 range — a price level that many homeowners look at for their next “step up” home purchase, he said.

“The biggest concern is jobs and for all of us to keep our jobs,” Carlston said of employment uncertainty even as the unemployment rate in Muskegon County moved down to 8.4 percent in November from a recession high of 15.7 percent in July 2009.

Bill Carlston

“The saving grace has been the interest rates,” Carlston said of current 30-year fixed mortgage rates between 3.75-4.25 percent. “If you are buying a house, this is the best time to be in the market. Prices are down and interest rates are the best in my career.”

Medendorp said he suspects there is “pent up demand” for houses in the Muskegon market as many who would like to sell and move are unable to because they cannot sell their current houses. Many people find the recession's hammer on their home prices have put their home values below what they owe on their mortgages.

Owing more on a mortgage than the house is worth is known as a loan that is “under water.”

“It's a huge, huge problem right now,” Medendorp said. “People are stuck not being able to sell their homes.”

Instead of remaining in a losing position, many people — even with solid credit histories of paying their bills — decide to walk away from their homes. Such “strategic defaults” are expected to continue to keep mortgage foreclosures high and drive down home values as banks unload such properties at discounted prices.

Foreclosure activity was down last year as seen through sheriff's deeds — a point of the foreclosure process the sheriff will sell the property to satisfy a court judgment. Muskegon County sheriff's deeds dropped to 906 in 2011 from 1,064 in 2010. Sheriff's deeds peaked in 2008 at 1,172 but were as low as 640 in 2003.

Muskegon real estate professionals see a batch of new mortgage foreclosure fillings as some homeowners walk away from their mortgages and financial institutions increase their foreclosure activity. Foreclosures dropped in part in 2011 as legal and procedural issues caused delays in the process, real estate professionals said.

“It is going to take us quiet a bit of time to (sell) the foreclosure inventory,” Medendorp said.

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Actual propietario de la propiedad se enfrenta al reto constante de satisfacer las necesidades de nuevas competencias y responsabilidades en la gestión de la rentabilidad de la inversión valiosa.

Gestión de la Propiedad ALT puede proporcionar la gestión experta de su propiedad se merece. Como profesionales con experiencia, podemos garantizar el máximo rendimiento neto de su propiedad, en función de su mayor y mejor uso.

Servicios ofrecidos por ALT

Aquí, en gestión de la propiedad ALT ofrecemos servicios mensuales para nuestros propietarios a recibir un servicio completo y competente. A continuación se enumeran algunas de las ALT gestión de los servicios ofrece:

Responsabilidades financieras

Controlar todos los ingresos y la actividad de débito de su cuenta, la cantidad explicar recibido, una explicación de débito y de los ingresos y mantener un balance mensual en funcionamiento.

Crear y mantener un resumen computarizado de su cuenta, mostrando los ingresos y los gastos en detalle.

Enviar una declaración mensual informatizada a todos los propietarios mostrando las actividades mensuales y los fondos de propietario.

Los propietarios tienen la opción de deducir automáticamente de sus cuentas de pagos de la hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones, y los fondos de propietario.

Propiedad de mantenimiento y conservación

Coordinar y distribuir todos los trabajos de reparación a los contratistas de calidad. Trabajar en estrecha relación con todos los contratistas de control de calidad y eficiente seguimiento. Para las reparaciones, el dinero se deducirá de la cuenta de los propietarios. Para las reparaciones superiores a $ 200.00 propietarios serán notificados para recibir autorización.

Cuando la propiedad está desocupada, todas las reparaciones y la limpieza necesaria se hace a través de ALT.

Todos los alquileres se recogen en una base mensual por el día 5 de cada mes. El pago puntual se registra y supervisado por el administrador de la propiedad. Si es necesario, nuestra empresa trabaja en colaboración con los servicios de desalojo que tiene un abogado en el personal.

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Horarios ALT utilidades que se enciende y se apaga de la coordinación de mantenimiento y visualización de la propiedad.

¿Qué es la gestión de la propiedad?

Nuestros objetivos en la gestión de la propiedad son los siguientes:

Para preservar y salvaguardar los activos de capital.

Para asegurar y mantener el mayor rendimiento neto a un costo mínimo posible durante la vida útil del activo.

Para mantener buenas relaciones de trabajo entre la administración, clientes y arrendatarios.

Para aumentar el valor de la propiedad mediante el manejo hábil y mejora así considerado.

Actividades

Las actividades que lleva a cabo ALT para lograr estos objetivos generales son muchos y diversificados. A continuación se enumeran algunos servicios disponibles.

Manejar relaciones con los inquilinos y las comunicaciones.

Coordinar de alquiler por escrito \ acuerdos de arrendamiento y determinar el método adecuado y las condiciones de dichos acuerdos.

Pantalla y calificar los inquilinos perspectiva.

Evaluar periódicamente la propiedad para determinar el valor del alquiler a través de estudios de mercado.

Revisar el estado físico de la propiedad y desarrollar programas de mantenimiento.

Cobro de alquileres y los depósitos de seguridad.

Desembolsar los gastos con bonos a través de cuenta de confianza y proporcionar mensuales generados por computadora los estados contables.

Resolver las cuentas morosas, incluidos los desalojos.

Proporcionar servicios de bienes raíces, a nuestra opción debe ser la propiedad para la venta o intercambio.

Control y mantenimiento de los problemas de interfaz con el inquilino y el personal de mantenimiento (s).

Consultas

Honorarios

Las tarifas cobradas están entre los más competitivos disponibles y pueden variar dependiendo de la cantidad de servicios que solicite o requiera, para el Programa de Manejo se siente mejor a sus necesidades.

Esperamos poder presentar a nuestros servicios completos de administración de propiedades, cada una diversificación suficiente para servir mejor a sus necesidades individuales.

Diez preguntas más frecuentes

Hemos encontrado que cuando los posibles clientes llaman para preguntar acerca de nuestros servicios que a menudo piden el mismo tipo de preguntas. Decidimos creando una lista de preguntas frecuentes. Ahora, cuando usted habla con uno de nuestros agentes, que ya será una propiedad de inversión de propiedad informado.

Pregunta # 1

¿Cómo encontrar a un inquilino?

Respuesta:Utilizamos muchos recursos en la comercialización de su propiedad. Ponemos anuncios con los periódicos locales. También publicamos anuncios en nuestro sitio web que enlazan a muchos motores de búsqueda. Hemos publicado en los sitios web Craigslist y otros y vamos a colocar un letrero en la propiedad cuando sea apropiado.

Pregunta # 2

¿Cómo calificar a un inquilino?

Respuesta: Seguimos las directrices proporcionadas por Michigan Propietario / Inquilino ley. Nosotros clasificamos a lo siguiente: Crédito, propietario anterior, historial de empleo.

Pregunta # 3

¿Cómo se determina el precio del alquiler de mi propiedad?

Respuesta: hacer una búsqueda completa de propiedades similares en su comunidad. Se compara propiedades similares y secundarios incluyen comodidades al lado del otro con su hogar. Basado en nuestro conocimiento y experiencia con la mayoría de las comunidades en el área Oeste de Michigan, que son capaces de determinar el precio justo que le ayudará a su casa para alquilar rápidamente.

Pregunta # 4

¿Cuánto tiempo se tarda en encontrar un inquilino para mi propiedad?

Respuesta: Hay muchos factores que contribuyen al valor de una propiedad. Ubicación, precio y condición de la casa juegan el papel más importante.Es difícil decir que su casa en alquiler en un plazo determinado, pero si su propiedad está en buenas condiciones, en un neighbhorhood bueno ya un precio justo, hay que alquilar rápidamente. Una casa típica en alquiler en 90 días en promedio. Se puede alquilar por semana o puede tomar más tiempo que el promedio sobre la base de las condiciones del mercado y otros factores, como hemos mencionado anteriormente.

Pregunta N º 5

¿Por qué es de mi propiedad una buena inversión?

Respuesta: Creemos que hay tres beneficios principales en la posesión de bienes de inversión.

Ingresos: El flujo de caja

La acumulación de capital: mientras el inquilino paga su hipoteca, la hipoteca está disminuyendo

Fiscalidad del ahorro: las leyes fiscales pueden proporcionar un refugio para la depreciación.

Pregunta N º 6

¿Cómo se maneja el mantenimiento?

Respuesta: Nuestros inquilinos tienen la opción de correo electrónico, fax o llamar a una solicitud de mantenimiento no sea de emergencia. Nuestro personal de mantenimiento es necesario ponerse en contacto con el inquilino dentro de una ventana de 24 horas. El proveedor examinará el problema y proporcionar una estimación, mientras que en el sitio. Si el costo es mayor a $ 250.00. Vamos a buscar la aprobación de nuestro cliente antes de hacer el trabajo.Si el inquilino tiene un problema de mantenimiento de emergencia, se les enseña a llamar a nuestra línea de emergencia las 24 horas. Volvemos esas llamadas dentro de 1 hora. Estos problemas suelen requerir la aprobación inmediata. Usted no puede ser notificado hasta el día hábil siguiente.

Pregunta N º 7

¿Con qué frecuencia usted comprobar en mi propiedad?

Respuesta: Hacemos encuestas dos veces al año o dos encuestas al año. Nos dirigimos a todas las propiedades una vez cada tres meses. Si el exterior de la casa ha cambiado desde la última vez que visitamos, de inmediato se programará una encuesta.

Pregunta N º 8

¿Cuánto tiempo firman un acuerdo para?

Respuesta: Nuestros acuerdos son para un año.

Pregunta N º 9

¿Puede usted pagar mis cuentas?

Respuesta: Podemos pagar lo siguiente: hipotecas, seguros, cuota de mantenimiento, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad y más.

Pregunta # 10

¿Qué significa todo este costo?

Respuesta: Nuestros honorarios son del 10% para propiedades de inversión. Para viviendas familiares que son un 15%. Contratos más grandes pueden ser negociados.