JM Padron, CCIM, CDPE, CRB, RE Broker Sunny Isles-Ft. Lauderdale-Doral-Weston

EDUCACION - BIENES RAÍCES COMERCIALES 101 Si un Agente de Bienes Raíces Residenciales piensa en incursionar en la práctica de Bienes Raíces Comerciales, el Realtor deberá prestar mucha atención al artículo No. 11 del código de ética. Este artículo se refiere al conocimiento que un profesional en el ramo de los Bienes Raíces debería poseer antes de dar consejos a un cliente en la materia. En otras palabras, el artículo indica que el Realtor debe ser competente en el campo. Las implicaciones en practicar una profesión sin competencia puede escalar a situationes de riesgos legales tanto para el agente, el "Broker" y en general todas las partes involucradas en la transacción. Si el Agente de Bienes Raíces Residenciales tiene la intención de empezar a practicar en el campo comercial, debería seguir los siguientes pasos: 1. Tomar un curso básico en Bienes Raíces Comerciales. Yo particularmente recommendo "How to Succesfully List and Sale Commercial Real Estate" Como Listar y Vender Bienes Raíces Comerciales exitosamente. Este es un curso de dos dias y lo dictarán en la Asociación de Realtors de Miami en el mes de Marzo. 2. Como segundo paso, el Agente debería tomar el curso introductorio del CCIM, el cual es también de dos dias y cubre los aspectos financieros básicos para el análisis de las inversiones. Pueden contactar al instituto en la página www.ccim.com. 3. Para concluir la etapa inicial de educación es recomendable tomar el curso del CCIM C-101, el cual cubre análisis de inversión en bienes raíces comerciales en profundidad. Contacte al instituto en la página www.ccci.com. Adicionalmente a la educación básica sugerida anteriormente, es recomendable que el agente trabaje en lo posible con un mentor que le pueda guiar en los pasos iniciales de la práctica. Deberá empezar haciendo transacciones sencillas como alquileres de oficinas y comercio y ventas de oficinas o edificios inferiores en tamaño a los 3,000 pies cuadrados. Algunos agentes piensan que pueden salir a practicar bienes raíces comerciales sin pasar por un entrenamiento previo como el sugerido. Esto es un grave error por las implicaciones que esto puede tener, existen demandas en estos momentos contra agentes y "Brokers" haberse involucrado en transacciones omitiendo importantes pasos en el proceso, tan simples, como el no realizar un estudio ambiental. La transacción comercial tiene tres facetas muy importantes: 1. Análisis isis Financiero de la Inversión: este es un proceso de analisis detallado en el cual se analiza la factibilidad del negocio realizando estudios de sensibilidad. 2. Análisis del Mercado: se estudia la localidad de la propiedad relacionada con el entorno del mercado con proyecciones a futuro. 3. Proceso de "Due Diligence": esta etapa de la transacción es crucial para verificar que los pasos 1 y 2 anteriores tienen un fundamento real. Aunque el agente comercial no realizara todas las actividades de este proceso, si debe conocer las diferentes tareas y coordinar su ejecución. Consejo a los Clentes: no arriesguen sus negocios tan importantes colocandolos en manos de agentes residenciales incompetentes en la materia. Consejo a los Agents: por favor sigan mis consejos y completen el proceso de educación. Para cualquier aclaratoria o asistencia por favor no deje de contactarse directamente a jpadron@remax.net

¿Como seleccionar el Sitio para su Negocio?

Cuando decidimos empezar o mudar un negocio debemos hacer bien nuestra tarea y no dejar que las emociones nos gobiernen. Lamentablemente cuando no se realizan los estudios apropiados se termina instalando negocios en sitios no apropiados.

Lo primero que debe hacerse es estudiar muy bien la demografía del lugar relacionandola intrínsecamente con el producto a ofrecer. Existen varias fuentes del gobierno donde se pueden obtener datos demográficos, como por ejemplo el censo del 2010 que se puede obtener en la Internet en la siguiente sitio http://2010.census.gov/2010census/.

De estos datos se puede obtener el target para nuestro producto y así mismo muy importante el consumo que ese target representa en el ara delimitada propuesta para la instalación del negocio.

Tenemos el target definido y el consumo, aun nos faltan dos importantes factores para poder concluir el analisis: cuantos otros negocios existen en el área delimitada y cuanto es la facturación de los mismos. Analizando las ventas de los negocios existentes y comparandolas con el consumo, se puede determinar si hay cabida para nuestro negocio, así como el potencial de crecimiento. Por ejemplo si las ventas totales anuales en la zona de estudio son de 1,000,0000 de dólares, y el consumo es de 1,250,000 dólares, entonces existe un potencial de ventas de 250,000 dólares. Si por el contrario, el consumo es de 1,000,000 de dólares, definitivamente no hay espacio para una nueva tienda o negocio en la zona de estudio.

Un elemento adicional es la localización del local comercial, para esto se debe efectuar un analisis de trafico, cuantos vehículos pasan al día incluyendo la calle principal como también las calles adyacentes.

Las franquicias generalmente realizan estos estudios y en base a esto aprueban la localidad seleccionada por el franquiciante. ¿Cual es la diferencia? A parte de todos los beneficios que puede brindar una franquicia, la selección de la localidad no debería ser diferente.

Definitivamente hay que invertir al comienzo contratando los servicios de un profesional para realizar y descifrar las cifras pertinentes y así hacer una selección apropiada del lugar para que el negocio sea exitoso.

Please contact us at info@floridacommercial.com to assist you with your selection needs. You can also call at 954-703-2021

JM Padron, CCIM

Interesting Statistics about Commercial Practitioners in the State of Florida

Before I get into the figures extracted from the CCIM Institute, I would like to present the definition of a CCCIM

What is a CCIM?

A CCIM (Certified Commercial Investment Member) is a recognized expert in the commercial and investment real estate industry. The CCIM lapel pin is earned after successfully completing a designation process that ensures CCIMs are proficient not only in theory, but also in practice. This elite corps of CCIMs includes brokers, leasing professionals, investment counselors, asset managers, appraisers, corporate real estate executives, property managers, developers, institutional investors, commercial lenders, attorneys, bankers, and other allied professionals.

A CCIM is part of a global commercial real estate network with members across North America and more than 30 countries. This professional network has enabled CCIM members to close thousands of transactions annually, representing more than $200 billion in value. As a result, the experts who possess the CCIM designation are an invaluable resource for commercial real estate owners, investors, and users.

CCIMs have completed a designation curriculum that covers essential CCIM skill sets including ethics, interest-based negotiation, financial analysis, market analysis, user decision analysis, and investment analysis for commercial

investment real estate. CCIMs have completed a portfolio demonstrating the depth of their commercial real estate experience. Finally, they have demonstrated their proficiency in the CCIM skill sets by successfully completing a comprehensive examination. Only then is a designation candidate awarded the coveted CCIM pin, joining the ranks of highly skilled commercial and investment real estate experts.

Over 15,000 commercial real estate professionals have earned the designation. Currently, 5,500 professionals are pursuing their CCIM designation.

In the State of Florida RE/MAX is one of the leading firms with 18 CCIM members, following by CB Richard Ellis with 14 members.

RE/MAX Commercial has been a well recognized brand in the United States currently occupying the first 15 positions in volume sales in commercial real estate. In Florida RE/MAX COMMERCIAL has been the dormant lion which has been waking up year after year, capturing important accounts through the State, becoming nowadays one important player in the market.

If you are interested in the CCIM program please contact the institute at CCIM.com or me

JM Padron, CCIM

VP of Education Florida Chapter

Jpadron@remax.net

As Floridians we should be proud that the famous developer Gil Dezer will develop a one of a kind project right here in South Florida, specifically in Sunny Isles. This state of the art building will have built in a combination of two wonderful mechanical systems, "Robotics" and "Elevator" this master combination will allow residents to get into the cabin, turn off the engine, and travel upstairs to its home in the air. The uplift will be very pleasant and relaxing as residents will be able to appreciate the ocean views through the glass of the cabin. People with taste who appreciate their toys like Ferrary, Porsche, Bentley's, etc, will be able to contemplate them from their living rooms.

The cylindrical building will be erected on 2.2 acres of land at 18555 Collins Avenue. The 57-story luxury tower will have 132 units. Smaller units will be allocated two parking spaces and larger ones will have four, with 284 robotic parking spaces in total. There will be three elevators.

Units will range from 3,800 to 9,500 square feet and could cost up to $9 million.

RE/MAX PREMIER SUNNY ISLES will cobroke this wonderful project, we will be taking reservations within the next days.

Please contact us at:

jpadron@remax.net

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